银禧科技股票上海九百“换地”仅隔千米 评估增值率差一倍

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  银禧科技股票7月31日晚间,上海九百发布公告,其孙公司正章洗涤用品厂将以8500万价格转让其现有房地产权利以及部分辅助设施、设备,与此同时,还将出资2400万购买宝山区895号、899号的房地产权利。

因为涉及金额较大,上海九百将在8月16日召开2013年第一次临时股东大会对上述提案进行投票表决。而其第七届董事会第七次会议则是已经全票通过上述提案。

但是,记者却发现上述两处房产的直线距离仅在1000米左右,而两处房产最后的评估价格的增值率却相差一倍。

对于上述疑问,上海九百证券部人士则向记者表示:&银禧科技股票l银禧科技股票dquo;我们的最后定价都是经过专业的评估机构进行的,不会有什么问题。相关原因我们的公告里面也应该说得很清楚了。”

上海九百第一份关于卖地的公告显示,其孙公司正章洗涤用品厂和科勒电子设备在2013年7月30日签署买卖合同,将其宝山区丰翔路1955号房地产权利及部分辅助设施、设备,土地总面积34629.1平方米,房屋总建筑面积24237.16平方米,以总价8500万的价格卖给科勒。

同时,孙公司正章洗涤用品厂还和上海上林玻璃签署买卖合同,将出资2400万购买上林玻璃位于宝山区城银路895号、899号房地产权利。

在和科勒的交易中,上海九百称通过出售资产,预计扣除各项费用后将获利2400万,而这2400万则刚好填补其购买上林玻璃的资金。

而奇怪的是,丰翔路1955号房地产相关资产的评估增值率仅有61.59%,而上林玻璃城银路895号、899号房地产资产的评估增值率却高达124.1%,是前述资产的两倍。

一位上海了解评估过程的分析师告诉记者:“一般房地产资产评估会主要考虑土地使用权是否完整,产权年限,建筑物年限,区位条件,是否有抵押等情况。”

而丰翔路1955号房地产资产和城银路895号、899号房地产资产之间的直线距离仅在1000米左右,在区位条件上并无太大偏差。上海九百证券部人士也表示:“是很近的,也考虑了方便搬迁的因素在里面。”

而从土地使用权上来看,按照此次评估机构北京中同华资产评估公司的评估报告显示,1955号房地产土地使用权截止到2056年,而城银路895号、899号房地产土地使用权还比上述房地产少一年,截止到2055年。

从建筑物年限来看,1955号房地产建筑物建成于2007年,施工质量良好,各种情况正常,而895号、899号房地产建筑物建成于2005年。房屋年银禧科技股票龄老于1955号。而且895号、899号房地产还曾抵押给上海农商行宝山支行,抵押期限2011年3月至2013年3月,债权金额370万。

区位条件相同、土地使用权相近、建筑物年龄相近,为什么出售房地产的增值率就被购买房地产的增值率低一倍呢?而且在中同华资产评估的最后评估结论中,上述两处房产的增值理由也基本一致。

上述上海九百证券部人士则表示:“这价格都是经过专业评估评估出来的,也有相关律师参与。为什么会这么评估就是专业机构的责任。”

而对于为什么会卖给科勒,上述人士则表示:“我们有这方面的卖出意向,他们也刚好在找生产基地,中间又经过工业园区的相关协调,就达成了一致。”

与此同时,记者还作为厂商投资者咨询了同样位于宝山区丰翔路1302号的一处厂房价格。该厂房负责人胡小姐告诉记者:“我们厂房土地面积在2万平方米左右,建筑面积1.2万平方米,有几栋建筑,是2003年修建的,现在主要是做物流。出售价格最低在1.5亿。”