002206彭博经济学家陈世渊:供给是房地产市场主要矛盾

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  香港拥有一个高度发达的房地产002206市场,为市民提供了比较高质素的私人住房,也吸引全球投资者到港置业;另外,政府也通过建设大量公屋、居屋,为中低收入市民提供廉002206价住房。可以说,市场和政府在提供居民住宅上合理分工,为香港经济的长期繁荣和社会稳定奠定了坚实基础。但是,过去几年房价上涨过快,中产阶级生存空间受到严重挤压;高房价也推高了实体经济运营成本,损害香港经济竞争力。这些问题和我国一线城市的状况非常类似--事实上,我国很多房地产政策,比如土地财政等,都是从香港学习而来。本文分析香港房地产的几个002206主要特征:“土地财政”、住宅供给和房屋租赁市场,希望这些经验可以为我国进一步发展完善房地产市场、构建楼市长效机制有所借鉴。

  香港的房价是世界上最昂贵的之一,房价收入比高达18,而国际上一般认为这个比率在6以内比较合理。从经济学看,房价由供给和需求共同决定。供给弹性越低,需求上升会造成更多价格上涨。香港政府的《长远房屋策略》根据人口变化和房屋老化等测算住房供应需求,预计在2017/18到2026/27十年间,住房需求将达到46万个单位,政府供应目标为28万个公营房屋单位(包括20万个公屋单位,8万个资助出售单位),以及18万个私营房屋单位。目前为止,根据已有土地,香港政府规划了未来10年的23.6万个公营房屋单位和未来3-4年的9.4万个私营单位,离目标尚有较大距离。虽然香港整体土地资源较为丰富,有许多农地和郊野公园可以发展住宅项目,政府也可以填海造地,但是这些措施都受到政治团体、环保组织和法律等约束,难以顺利推行。旧屋收购重建,也因为需要80%以上住户同意而进展缓慢。住宅供应不足,缺少弹性,使得房价很容易因为需求上升而快速上涨。

  许多国家都努力根据需求变化来匹配供给土地,通过各种办法合理提供居民住房,平抑房价。德国政府在提供居民住宅方面, 是个比较成功的例子。在德国,如果法律没有明文禁止,个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产,这使得住房供应可以很好的反映市场需求。德国政府还制定了一个对住宅建设的补贴计划:该计划在实施的第一个十年里,就提供了超过3百50万个住房,占该时期德国002206新建住房的55%。德国成为主要发达国家中居民住房压力最小的国家之一。 新加坡是另外一个典范:85%的人口住在政府提供的组屋里,基本实现了“居者有其屋”的目标。

  在我国一线城市,面临着和香港同样严峻的挑战:外来人口不断涌入,但是可供开发住宅的土地越来越少。不断上涨的房价,给居民住房带来巨大的压力:在我国大部分城市,房价收入比已经超过10,在北京、上海和深圳等核心城市,房价收入比更是超过20-30。目前一线城市已经开始主动将一些产业转移到郊区或者其他城市,这一定程度缓解了城市人口增长和土地资源不足的矛盾。另外,一些城市也在加快建设保障房,为低收入居民提供住房。但是,保障房的建设,在增加住宅供应的同时也减少了城市可供开发土地,不一定能缓和高房价。在另一些城市,政府限制地价,这对改变房价预期有一定作用,但是长期看更可能使利润转移到开发商。解决一线城市住房紧张、房价高企的问题,主要还是要从挖掘土地供给和提高土地利用效率入手。